2026马年春节过后，中国房地产市场迎来了史无前例的政策密集落地期，从国家层面的全维度托底到一线城市的集体松绑，这场被市场称为“史诗级”的救市行动，彻底打破了过去三年行业的低迷僵局，也让市场目光聚焦于一个核心问题：在京沪广深及核心二线城市率先发力后，还有哪些城市会紧随其后，加入这场救市浪潮？
马年这场“史诗级救市”，绝非零散政策的简单叠加，而是国家层面主导的系统性反转，其力度、覆盖范围和落地速度均远超2014年、2020年的两轮宽松周期。不同于以往“防风险、保交楼”的底线思维，本轮政策彻底转向“促复苏、稳大盘”的扩张思维，形成了中央统筹、地方联动的全链条政策闭环，从资金端、需求端、供给端全方位为行业“输血”“松绑”，这也是其被称为“史诗级”的核心原因。
从国家层面来看，三大重磅政策接连落地，彻底打通了行业复苏的“任督二脉”。融资端，房企融资白名单从首批50家扩容至120家，银行对白名单内房企的各类贷款“应放尽放”，同时设立2000亿元房地产纾困专项基金，精准支持优质房企项目开发，彻底解决了行业“资金断流”的核心痛点。信贷端，全国首套房最低首付比例降至15%，二套房降至20%，取消一线与二三线城市的差异化限制；5年期以上LPR一次性下调15个基点至3.25%，叠加各地加点取消，全国首套房平均房贷利率跌破3.0%，创下近20年新低，大幅降低购房成本。需求端，换房个税全额退税政策延长至2028年并取消城市限制，住建部明确要求各地取消不合理的限购、限贷、限售政策，从顶层设计上激活积压的合理住房需求。
地方层面，一线城市的带头松绑成为本次救市的“导火索”，彻底打破了过去“一线稳、二线松、三线托”的政策格局。上海出台12条稳楼市新政，外环外全面取消限购，社保年限从5年降至2年，二套房首付比例降至30%，多孩家庭、人才购房可享最高50万元补贴，政策落地后新房带看量环比暴涨120%。北京大幅放宽普宅认定标准，90%以上二手房纳入普宅范围，五环外取消限购，2月二手房成交同比增长42%，创下2024年以来单月新高。广州、深圳同步跟进，放宽限购范围、下调房贷利率、发放购房补贴，带动市场快速回暖。成渝、长三角、大湾区核心二线城市也纷纷链式跟进，形成“一线带头、二线跟进”的政策效应。
这场史诗级救市的背后，是房地产行业发展逻辑的深刻转变。经过过去四年的深度调整，行业完成了史上最彻底的供给侧出清，中小房企批量退市，高杠杆、高周转模式终结，市场份额向财务稳健、土储优质的头部房企集中。马年救市的核心目标，是在行业风险基本出清后，激活核心城市合理住房需求，推动行业从“规模扩张”转向“高质量发展”，实现核心资产的价值重估。在此背景下，后续城市的跟进并非盲目跟风，而是将严格遵循“因城施策”原则，结合自身基本面、库存压力、人口流动等因素，精准出台适配政策，哪些城市最有可能成为下一批跟进者，可从以下三类城市重点判断。
第一类，强二线核心城市，这类城市是后续跟进的“主力部队”，也是政策发力的重点区域。主要包括杭州、武汉、南京、西安、郑州等城市，其共同特征是产业基础扎实、人口持续净流入、城镇化率处于上升阶段，但当前面临一定的库存压力和市场观望情绪。这类城市此前虽有零星政策出台，但力度相对温和，未能有效打破市场僵局。随着一线城市政策效应的传导，这类城市必然会加大政策力度，大概率会跟进取消外围区域限购、下调房贷利率加点、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等措施，部分城市甚至可能逐步放宽核心区域限购，激活改善型需求。以杭州为例，作为长三角核心城市，人口持续流入但新房库存压力较大，目前已出台部分补贴政策，后续大概率会进一步放宽限购、优化信贷，跟进一线城市的政策节奏。
第二类，三四线城市中的“潜力型”城市，这类城市主要集中在核心城市群周边，或拥有特色产业支撑，是后续救市的“补充力量”。包括苏州昆山、佛山顺德、东莞虎门等都市圈卫星城，以及泉州、潍坊、临沂等拥有制造业优势的三四线城市。这类城市的核心优势是依托核心城市的辐射带动，或自身产业能吸引人口流入，但其房地产市场受行业下行影响较大，库存去化周期较长。后续这类城市会重点出台针对性的去库存政策，比如下调首付比例、加大购房补贴力度、优化人才购房政策，部分城市可能会取消全部限购限售政策，同时结合城市更新、存量土地盘活等措施，推动市场企稳。值得注意的是，这类城市的政策会更注重“精准滴灌”，避免盲目宽松，重点对接本地刚需和返乡置业需求。
第三类，库存压力较大但具备一定人口基础的弱二线及三四线城市，这类城市是后续救市的“兜底力量”。主要包括部分中西部弱二线城市和非核心城市群的三四线城市，这类城市面临库存高企、人口外流压力，但具备一定的人口基数和刚需支撑，若政策缺位，可能会面临市场持续下行的风险。后续这类城市会以“去库存、稳预期”为核心，出台力度更大的宽松政策，比如全面取消限购限售、大幅下调房贷利率、给予购房契税全额补贴、推进存量商品房转保障性住房等，通过政策红利激活本地刚需，缓解库存压力。但这类城市的政策效果可能相对有限，毕竟人口外流、产业薄弱的核心问题难以短期解决，政策更多是起到“兜底”作用，避免市场出现系统性风险。
需要明确的是，后续城市跟进救市不会出现“一刀切”的宽松，而是会呈现“分化加剧”的格局。那些人口持续外流、产业空心化、库存压力极大的三四线城市，即便出台宽松政策，也难以实现市场复苏，这类城市大概率会减少政策发力，转而聚焦于存量盘活和风险化解。而核心城市群内的城市、人口流入型城市，政策宽松的力度会更大、落地速度会更快，成为本轮救市的最大受益者。
从行业趋势来看，马年这场史诗级救市，标志着房地产行业“政策底、市场底、估值底”三底共振的形成，行业将迎来一轮跨越全年的修复行情，但行情不会是过去的“鸡犬升天”，而是极致分化的结构性行情。后续跟进救市的城市，其政策效果将直接取决于自身的基本面，人口流入、产业支撑、库存结构将成为决定市场复苏速度的核心因素。对于购房者而言，可重点关注核心城市群内的二线城市和潜力三四线城市，把握政策红利窗口；对于房企而言，应聚焦核心城市布局，规避人口外流、库存高企的城市，抓住行业修复的机遇。
综上，马年房地产史诗级救市的大幕已经拉开，政策的传导效应正在逐步显现。后续跟进的城市将主要集中在强二线核心城市、核心城市群周边潜力三四线城市，以及库存压力较大但有人口基础的弱二线及三四线城市。这场救市不仅是为了稳定房地产市场，更是为了推动行业实现高质量发展，未来房地产市场将彻底告别“普涨时代”，进入“分化发展、优质优价”的新阶段，而政策的精准发力，将成为推动行业平稳复苏的关键力量。
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